1. Ce que recouvrent les “spécifications” d’un projet de logement au Maroc

1.1. Programme et niveaux d’exigence : surface, typologies, qualité d’usage
Les spécifications ne se limitent pas à une liste de matériaux. Elles décrivent une intention traduite en contraintes vérifiables. Combien de chambres ? Quelle surface utile ? Quelles typologies (T2, T3, duplex) ? Quelle hiérarchie des espaces entre le jour et la nuit ?
Mais le plus déterminant se loge souvent dans les détails. Largeur des circulations. Hauteur sous plafond. Qualité de la lumière. Intimité visuelle. Rangements. On croit parler de “confort”. En réalité, on parle d’ergonomie domestique, de fluidité, de micro-décisions qui font un logement agréable ou pénible. Une seule cote mal pensée peut contaminer toute l’expérience.

1.2. Site et contraintes physiques : orientation, topographie, voisinage, accès
Au Maroc, le contexte climatique et urbain pèse lourd sur les choix. L’orientation n’est pas un caprice esthétique : elle conditionne l’ensoleillement, l’inertie thermique, la ventilation naturelle, parfois même la facture énergétique. La topographie impose sa loi. Un terrain en pente n’a pas la même économie qu’une parcelle plane.
Le voisinage aussi “écrit” le projet. Vis-à-vis, nuisances, servitudes éventuelles, accès pompier, possibilités de stationnement, alignements. Le site est un organisme vivant. Il faut le lire avec lucidité. Et traduire cette lecture en spécifications : implantation, retraits, traitement des façades, protections solaires, gestion des eaux.

1.3. Budget, délais, priorités : l’arbitrage qui structure tout
Un projet de logement est une équation. Budget, qualité, délai : on ne maximise pas tout simultanément. Les spécifications servent à hiérarchiser. On décide où mettre l’exigence maximale (structure, étanchéité, menuiseries, cuisine, acoustique) et où rester pragmatique (certaines finitions, options secondaires).
Le budget doit être décomposé avec méthode : gros œuvre, second œuvre, lots techniques, VRD, honoraires, études, imprévus. Les délais aussi. Un planning réaliste intègre les autorisations, les approvisionnements, et les aléas de chantier. Sinon, la “spécification” devient un vœu pieux.

2. Le cadre réglementaire et administratif : le “terrain invisible” du projet

2.1. Urbanisme et règles de constructibilité : gabarit, retraits, densité
Avant même le premier trait, il faut comprendre ce que le terrain “autorise”. Hauteur, gabarit, prospects, reculs, emprise au sol, stationnement, affectation. Ces paramètres ne sont pas décoratifs. Ils déterminent le volume possible, donc l’économie globale et la faisabilité.
Dans les spécifications, cela se traduit par des limites non négociables : nombre de niveaux, hauteur de corniche, surfaces maximales, implantation, règles de mitoyenneté. Un projet qui ignore ces bornes s’expose à des retours administratifs coûteux. Et à des semaines perdues.

2.2. Dossier d’autorisation : pièces, plans, visas et points de vigilance
Un dossier solide n’est pas seulement “complet”. Il est cohérent. Plans, coupes, façades, situation, masse, notices, parfois études techniques selon le cas. Les incohérences entre plans sont des mines. Elles explosent lors de l’instruction ou, pire, sur chantier.
Les spécifications doivent donc inclure une discipline documentaire : versionnage des plans, validation des surfaces, correspondance des cotes, intégration des réseaux, vérification des circulations et des accès. C’est moins glamour qu’un rendu 3D. C’est pourtant là que se joue la robustesse du projet.

2.3. Normes et sécurité : incendie, accessibilité, salubrité, réseaux
La sécurité incendie, l’accessibilité (selon la nature du projet), la salubrité, l’évacuation des eaux, la ventilation, l’éclairage des parties communes : tout cela impose des exigences minimales. Et parfois des exigences renforcées selon le programme (immeuble collectif, résidence, équipements associés).
Dans une bonne spécification, ces points ne sont pas laissés à l’interprétation. Ils sont traduits en prescriptions : largeur d’escalier, désenfumage le cas échéant, matériaux et résistance, signalisation, dispositifs électriques, local technique, parcours d’évacuation. La conformité devient alors un résultat, pas une espérance.

3. Les spécifications techniques : du plan au chantier, sans zones grises

3.1. Structure et enveloppe : fondations, béton, étanchéité, isolation
La structure est la charpente silencieuse du projet. Elle doit être spécifiée avec rigueur : système porteur, types de fondations selon le sol, qualité des bétons, ferraillage, dispositions parasismiques si applicables. On ne “devine” pas ces sujets. On les encadre.
L’enveloppe, elle, est l’assurance-vie du bâtiment. L’étanchéité des terrasses, la gestion des eaux pluviales, les relevés, les points singuliers, les jonctions menuiseries-façades : c’est là que naissent les pathologies. Une spécification précise réduit les désordres futurs. Et protège la valeur du logement.

3.2. Lots techniques : électricité, plomberie, ventilation, climatisation
Les lots techniques sont souvent invisibles, donc sous-spécifiés. Erreur classique. Le confort quotidien dépend d’eux : pression d’eau, qualité des évacuations, dimensionnement électrique, emplacement du tableau, prises, réseaux faibles, préparation pour fibre, interphonie, ventilation.
Une spécification bien écrite décrit les performances attendues, les schémas de principe, les réservations, les cheminements, et surtout les interfaces entre corps d’état. C’est cette coordination qui évite le chantier “bricolé” où chaque lot corrige l’autre à la dernière minute.

3.3. Finitions et performance : revêtements, menuiseries, acoustique
Les finitions ne sont pas un simple choix esthétique. Elles ont une mécanique : résistance à l’usage, entretien, durabilité, réaction à l’humidité, stabilité dimensionnelle. Les menuiseries, en particulier, sont stratégiques : étanchéité à l’air, performance thermique, acoustique, quincailleries, vitrage, calfeutrement.
L’acoustique mérite aussi d’être explicitée. Bruits d’impact, bruits aériens, bruits d’équipements. Dans le logement collectif, ce sujet est souvent la source n°1 de mécontentement. Quelques prescriptions claires (sous-couches, détails de cloisons, traitement des gaines) peuvent éviter des conflits longs et stériles.

3.4. Contrats, contrôles et réception : PV, réserves, garanties, DOE

Une spécification efficace ne s’arrête pas au “quoi”. Elle décrit aussi le “comment vérifier”. Contrôles, essais, échantillons, prototypes, fiches techniques, visas. Puis la réception : procès-verbaux, listes de réserves, délais de levée, conformité des plans de récolement, constitution d’un dossier d’ouvrage exécuté (DOE) quand applicable.
C’est la phase où le projet devient un bien exploitable. Un logement livré sans documents, sans traçabilité, sans tests, c’est une promesse fragile. À l’inverse, une réception bien cadrée transforme le chantier en patrimoine. Durable. Défendable.